Случается, что возникает необходимость продажи недвижимости, а конкретно - квартиры. Это может быть как раздел наследства, так и желание улучшить свои жилищные условия. Однако какой бы ни была причина, важно знать, как быстро продать квартиру и понять почему именно она не продается. Существуют определенные правила, выполняя которые, можно добиться максимального результата за минимально короткие сроки. Данная статья раскроет все хитрости риелторов и подскажет, как продать квартиру самостоятельно и достаточно быстро.
Если вы не можете понять, почему не продается квартира, внимательно прочтите эту статью .
Заметим, что существует всего два пути при продаже недвижимости.
- во-первых, довериться полностью сотруднику агентства недвижимости или частному риелтору.
- во-вторых, заняться реализацией квартиры самостоятельно.
Каждый из указанных методов имеет свои плюсы и минусы.
На первом этапе продажи важно обеспечить поток потребителей, которые хотят купить квартиру, а значит необходимо распространить информацию о её продаже. Связано это с тем, что очень редко первый посетитель сразу же и приобретает жилплощадь. Порой на это уходит довольно много времени.
При этом правила удачной и быстрой продажи просты, и если коротко, то вот они:
- Не завышайте цену - можно ознакомиться под заголовком «цена»
- Готовьте документы заранее - читайте «документы»
- Остерегайтесь мошенников - прочитайте «о схемах мошенничества»
А также не забывайте о том, что все сделки с недвижимостью подлежат декларированию и налогообложению
Ну а если Вы решите доверить дело профессионалам, то нужно прежде всего, правильно их выбрать.
Выбираем риелтора для продажи квартиры
Прибить отошедший плинтус или подклеить уголок обоев так же необходимо, особенно если показ квартиры происходит при естественном дневном освещении. Как показывает практика, не стоит ратить средства и время на выполнение косметического ремонта. Новые хозяева все равно после приобретения сделают все по-своему.
Если в квартире есть мебель, то имеет смысл её наполировать. Если жилье досталось от бабушки в наследство, то крайне желательно удалить все неприятные запахи (запах нафталина и старых вещей). В противном случае это станет причиной того, что квартира не продается, поскольку даже запах может оттолкнуть покупателя.
Если вы проживаете в квартире, которую реализовываете, то постарайтесь к моменту прихода смотрителей создать в жилище приятные ароматы. Подойдет запах свежесваренного кофе, аромат живых цветов, ванили и корицы, а также апельсинового масла из аромолампы. Не стоит затевать тушение капусты или жарить картошку, вы же не хотите, чтобы причиной того, почему не покупают квартиру, стала ваша неряшливость.
Документы на продажу квартиры
При знакомстве с потенциальными покупателями и показе им квартиры лучше всего иметь при себе все необходимые документы. Им важно показать:
- Правоустанавливающие документы.
- Выписку из домовой книги или справку о прописке.
- Документы из БТИ.
- Если в семье есть несовершеннолетние дети, то важно иметь разрешение опекунского совета на продажу квартиры.
- Если квартира является совместно нажитым имуществом, то нужно согласие супруга или супруги на реализацию недвижимости.
- Так же можно предъявить документ об оценочной стоимости квартиры, но это не обязательно.
Что касается цены продажи квартиры, то тут важно правильно её установить. Не стоит слишком завышать реальную стоимость в надежде снизить её при продаже. Это лишь отпугнет покупателей. Но и предельно низкая цена будет подозрительна, да и при торге уже некуда будет сбрасывать.
Если продаже осуществляется через агентство недвижимости, то риэлтор укажет вам максимальный и минимальный порог цены на ваши метры. Если же определить цену необходимо самостоятельно, то придется учитывать следующие факторы:
- Район расположения.
- Размер
- Количество комнат.
- Ремонт.
- Наличие или отсутствие балконов и лоджий.
- Инфраструктура около дома.
- Возраст дома.
- Благоустроенность подъезда.
Чтобы правильно определить цену, лучше всего изучить предложения по квартирам, которые продаются в вашем районе и схожи по многим параметрам. Уступать при торге с покупателем можно не более 5 %.
Получается, что продать квартиру быстро не так уж и сложно. Важно правильно выбрать риэлтора или самостоятельно сделать все для максимально быстрого осуществления желаемой продажи. Только нужно быть предельно осмотрительным и не давать никому оригиналы документов на жилье.
Схемы мошенничества при продаже
В моменты продажи или покупки жилья, человека могут подстерегать различного рода неприятности. Несовершенное законодательство позволяет мошенникам строит всевозможные схемы мошенничества. Однако когда есть цель, важно проверять все моменты досконально. В таком деле не может быть мелочей.
Важно вычитывать договор, заключаемый с агентством. Иногда там скрываются подводные камни. Может оказаться, что риелтор обязан по условиям договора только предоставить вам информацию о потенциальных покупателях и больше ничего. А на словах будет обещано довести сделку до конца. Так же ни в коем случае нельзя ничего платить до выполнения обязательств агентства перед клиентом.
Декларация в налоговую инспекцию и как уменьшить сумму налога
Очень важным моментом при продаже квартиры является подача декларации в налоговую инспекцию и оплата налогов. Те, кто по какой-либо причине этого не сделали в установленные сроки, будут оштрафованы.
Естественно сразу же возникают вопросы о том, какие сроки и сумма оплаты, а так же куда платить. Что касается суммы налога, то он составляет для граждан РФ 13%,а для нерезидентов 30%. Задумываясь о сумме, которую придется отдать, многие желают искусственно занизить оценочную стоимость жилища. Лучше этого не делать, а подробнее разобраться в законодательстве.
Если человек владеет недвижимость более 3 лет, то ему не придется платить налог. Так же облагается гораздо меньшим налогом объект, стоимостью менее 1000000 руб.
Разберем следующий пример расчета налога:
Если гражданин РФ продает свое жилье за 2,5 млн. руб. через год после покупки его за 2 млн. руб., то налогооблагаемая база будет равна 2,5 - 1 = 1,5. 13% от указанной суммы равны 195 тыс. руб. Однако есть более выгодный способ расчета: 2,5 - 2 = 0,5. Тогда сумма налога составит всего 65 тыс. руб.
Подводя итог, можно сделать вывод, что несколько дешевле, но проблематичнее и не быстро можно продавать квартиру самостоятельно. Гораздо быстрее и без лишних проблем получиться реализовать недвижимость через частных маклеров или агентства недвижимости. Однако следует тщательно проверять легальность и надежность тех, к кому вы обращаетесь за помощью.
Уже год как я пытаюсь продать квартиру, квартира очень хорошая и цена вроде не сильно завышена, но продажи нет. Пробовала привлечь помощь людей с неординарными способностями, все говорят что вот-вот продаж квартиру, а она не продается. Что делать?
Здравствуйте, Наталья.
Если все так, как Вы пишете: и квартира хорошая и цена разумная, то действительно странно, что покупатель не находится. Вариантов при таких непонятных обстоятельствах может быть несколько. Каждый вариант следует внимательно проанализировать, ведь от знаков судьбы (а это явный знак), просто так лучше не отмахиваться.
Молитва для ускорения продажи
Первый вариант – самый простой, который требует времени и терпения. Просто пока еще не нашелся покупатель. В этом случае читают Псалом 50, молитву ко Господу о помощи в делах, Николаю Чудотворцу, святой Матроне Московской.
Как можно чаще представляйте, что Ваша квартира принесет кому-то счастье, успех, поможет примириться, родить ребеночка и т.д. Такой положительный настрой почувствуют потенциальные покупатели, и покупка будет совершена достаточно быстро.
Может быть Вам не нужно продавать квартиру?
Второй вариант несколько сложней. Возможно, Ваш Ангел-Хранитель пытается таким образом уберечь Вас от будущих невзгод. Проанализируйте свою ситуацию, для чего Вам так срочно надо продать квартиру? Вы уезжаете? Тогда, возможно, Вам не стоит уезжать. Вам нужны деньги для какого-то мероприятия? Вы уверены, что оно не прогорит?
Никто лучше Вас не знает всех обстоятельств. Может, имеет смысл повременить с продажей и на какое-то время просто сдавать жилье в аренду? А там и обстоятельства могут либо проясниться, либо перемениться. И, кто знает, возможно, побежите Вы тогда в храм ставить свечу Ангелу-Хранителю за своевременное наставление и надежную защиту.
Или это расплата?
Третий вариант самый сложный для анализа, т.к. требует объективности и честного ответа. И касается он того, каким именно образом досталась Вам эта квартира. Не было ли ситуаций, когда Вы боролись за эту квартиру с кем-то еще? Нет ли обиженных претендентов, рассчитывающих на эту жилплощадь? Если все-таки третий вариант, то на удачную продажу вряд ли стоит рассчитывать. Точнее, она может состояться, в случае, если все стороны придут к общему согласию. Если по каким-то причинам примирение невозможно, то закажите молебен о здравии всех участников конфликта (если они живы), либо об упокоении тех, кто уже ушел в мир иной, молитесь и просите прощенья за причиненные страдания заочно.
Каким бы ни был правильный ответ, после того, как Вы разрешите все вопросы, читайте молитвы, предложенные в первом варианте. Главное в такой ситуации постараться избежать нетерпения и делать все с любовью и надеждой. Желайте добра будущим хозяевам квартиры. Успехов!
Не могу продать квартиру! — так на днях написал мне один из читателей и попросил прояснить, что делать в этом случае и какие могут быть ошибки в продаже.
Давайте немного вспомним, что рынок недвижимости хоть и инертен, но все же подвержен реакции на ситуацию не только в экономическом, но и политическом и демографическом секторе.
И, как следствие, с конца 2014 года резко увеличились в количественном отношении предложения по покупке квартир. Причин много, в каждом регионе свои, плюс еще и личные обстоятельства.
Этот период быстро пошел на спад в начале 2015 года и теперь мы наблюдаем переизбыток предложений от продавцов квартир. Покупать некому.
Кто хотел сберечь деньги в недвижимости уже это сделали. Остались, в основном, те, кто проводит альтернативные сделки. Остальные покупатели отложили ипотеку до момента снижения процентов и стабилизации ситуации в экономическом секторе.
Недавно, смотрел статистику Росреестра, который показал, что в 2015 году доля сделок значительно меньше, чем в 2008-09 годах. Т.е. Вы смекаете, что к чему?! Квартиры не продаются, «зависают», в ожидании покупателя!
Не могу продать квартиру: находим выгод из проблемы
Успешная продажа квартиры теперь сопряжена с логичными и пошаговыми действиями продавца, которому необходимо приложить усилия, чтобы продать квартиру.
По данным информагентства РБК, квартиры в Москве продаются от одного до четырех месяцев . Но бывают и исключения: иногда даже хорошая квартира не продается по 6-12 месяцев. Мы поговорили с опытными риэлторами и узнали, почему квартира может не пользоваться спросом и что делать в такой ситуации.
Почему долго не продается квартира: причины
Высокая цена
Многие продавцы завышают реальную стоимость жилья. Кто-то ориентируется на цену, за которую покупал ее много лет назад. Кто-то хочет отбить стоимость ремонта. А кто-то - из принципа.
«Мегаполис Фрунзенская» :
- Трешка на Кутузовском проспекте продается 2 года. Клиент оценил её в 30 млн рублей. Цену не снижает, соревнуясь с соседями, которые продают такую же квартиру за ту же сумму. В итоге оба не могут продать жилье, твердят: «Сосед же не снижает, а значит, сможет продать дороже!» Зато в доме напротив такие же квартиры легко уходят за адекватную цену.
Плохая реклама
Невнятный, скупой текст, некачественные фотографии (или их отсутствие), непопулярные каналы рекламы. В таких случаях даже хорошая квартира не продается месяцами.
Жилье неликвидное
К неликвиду относятся квартиры дореволюционной постройки, многокомнатные, без горячей воды или балкона, с юридическими проблемами, находящиеся далеко от транспортных развязок и т.д.
Квартира не готова к просмотру
Комнаты захламлены, грязно, плохо пахнет, мало света. Иногда арендаторы , которые снимают квартиру, выставленную на продажу, специально мешают сделке , устраивая бардак и рассказывая потенциальным покупателям небылицы о ледяных батареях и нерабочем лифте.
Состояние подъезда тоже влияет на настроение покупателей. Если в подъезде горы окурков, запах нечистот, разрисованные стены и все выглядит как кусочек гетто - не удивляйтесь, если до самой квартиры клиенты не дойдут.
В таком виде выводить квартиру в «свет» нельзя
Не определены сроки продажи
Когда владелец не спешит со сделкой, риэлтору не понятно, когда проводить показы, сколько использовать каналов рекламы и какую ставить цену. В итоге квартира зависает надолго и постепенно падает в цене.
Читать по теме
Как продать неликвидную квартиру , если окна выходят на кладбище, в коридоре отваливается штукатурка или соседка таскает мусор с помойки?
Что делать, если квартира долго не продается
Есть ли какие-то секреты? Мы узнали у московских риэлторов, как продать квартиру, которая не продается.
Установите адекватную цену
Риэлтор должен правильно оценить недвижимость и доказать владельцу, что дороже продать не получится. Если в течение 2-х недель нет звонков, нужно корректировать стоимость.
На случай, если снижение цены не помогает, можно использовать шок-методы :
Мария Румянцева, директор агентства «Мегаполис Фрунзенская»:
- Как ни парадоксально, часто помогает повышение цены. Мы «встряхиваем» объявление, и на него начинают обращать внимание. Еще работает временное удаление рекламы со всех площадок на пару недель. Мы это называем обновлением через удаление.
Поработайте над рекламой
Составьте внятное описание объекта и распространите предложение по самым популярным сайтам недвижимости и газетам. Не забывайте о баннерах, растяжках на балконе и прочем.
:
- Однажды я продавал 2-комнатную квартиру на Таганке в 5 минутах от метро. Она находилась в двухэтажном доме с газовой колонкой и деревянными перекрытиями - неликвидное предложение. Ко мне клиент обратился спустя полгода безрезультатных попыток продать жилье через другое агентство недвижимости. А все потому что агент написал в объявлении о перекрытиях, крупно сфотографировал газовую колонку и поставил этот снимок первым в галерее. Все фотографии были плохого качества, так как их сделали на телефон. Сначала квартиру продавали за 11 млн рублей, со временем снизили до 8.9 млн.
Я повысил цену до 9.5 млн. рублей, сделал качественные фотографии без колонки, о перекрытиях ничего не писал. Если спрашивали, я говорил что они деревянные и что для двухэтажного дома, где нагрузка небольшая, это не проблема. Рекламу разместил на 15 сайтах так, чтобы она все время была на верхних позициях. Результат: квартира «ушла» за 28 дней за 9.5 млн рублей, т.е. без торга!
Вывод: Не надо показывать минусы квартиры и экономить на рекламе.
Квартира сначала должна зацепить покупателя визуально. Если она в плохом состоянии, то стоит сделать недорогой косметический ремонт и только потом фотографировать. Причем качество снимков очень важно.
Эдуард Распопин, риэлтор, создатель сообщества «Консультации риэлтора. Агентство недвижимости» :
- Я делаю фотографии на хорошую камеру и слежу, чтобы в кадре не было личных вещей (посуды, зубных щеток, фото). Нужно максимально обезличить квартиру. Потому что так людям проще представить себя в ней.
Плохое фото